이제 무더위, 가마솥더위라는 말은 옛말이 되고 있다는 느낌입니다. 아열대기후가 오고 있다는 생각되네요. 더워도 너무 덥네요. 무리하지 않는다면 이열치열도 무더운 여름을 이겨내는 좋은 방법이라고 생각합니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrAptc.om) 오윤섭의 부자노트에서는 7월말 주택시장 비수기에서 부동산 개미들이 정확히 알아야 할 것, 3가지를 정리해봤습니다. 최근에 개인적으로 많이 생각하는 부분들이기도 합니다.

자산 버블

정부는 경기 부양을 위해 과거 미국과 마찬가지로 저금리와 양적완화를 쓰고 있습니다. 하지만 실물경기는 살아나지 못하고 침체돼 있습니다.

반면 주택시장은 매수세가 비수기에도  강세를 보이고 있습니다. 전셋값은 국지적으로 하락세를 보이고 있지만 매매가는 입지가 뛰어나다면 재고아파트, 분양아파트, 재개발 재건축 등 가릴 것없이 뜨겁습니다. 분양권은 다소 위축됐지만 프리미엄은 하락하지 않고 있습니다. 

지난 2015년 이후 집값은 물가상승률, 통화량, 금리와 반비례하며 본격적으로 우상향하고 있습니다. 과거에 경험해보지 못한 제로금리에 가까운 시대를 맞아 시중에 풀린 돈이 아파트시장에 몰리면서 상승세가 가파릅니다.

항상 말씀드리지만 부동산 등 자산 버블도 결국 버블이 꺼질 때까지는 누구도 알수 없습니다. 다만 실물경기 상황과 다르게 움직인 현재 아파트시장은 분명 우려되는 부분입니다. 상승폭이 클수록, 상승기간이 길수록 자산 버블 가능성이 높아질 수밖에 없기때문입니다.

그래서 박근혜정부는 지난해 11월이후부터 대출규제 카드를 지속적으로 꺼내들고 있습니다.  재고아파트의 원리금균등상환, 분양아파트의 중도금대출규제에 이어 잔금대출 규제까지 검토하고 있는 것입니다.

자산 가격 폭등과 폭락 리스크는 과거보다 크게 줄어들었습니다. 하지만 2000년대 초반 미국에서 주택가격이 급등하면서 자산 버블이 발생했고 2007년 서브프라임 사태로 인해 버블이 붕괴됐습니다. 이후 경기는 4년 이상 침체에 빠졌구요.

“적당한 투자처를 찾지 못한 예금 보유자들이 특별한 수익을 약속하는 곳에 돈을 쏟아붓는다. 그리고 이 투자로 기대 이상의 수익을 올렸다는 소식이 퍼지면, 더 많은 돈이 몰려든다. 초기 투자자들의 목표는 정기적금 이자율보다 높은 수익이었다. 하지만 투기가 진행되면서 이 목표는 부차적인 것으로 변한다. 일확천금이 새로운 목표가 되고, 자신이 보유하고 있던 자산을 모두 처분한다. 이런 과정이 계속되면 투기열풍은 지속된다. 하지만 중단되면 파국이 시작된다.”  -에드워드 챈들러의 ‘금융투기의 역사’ 중에서.

실수요

단기는 심리지만 장기는 수급입니다. 지금 당장은 10년만에 찾아온 상승장에서 개미들은 ‘달리는 기차’에 일단 타고보자는 심리가 강합니다.

하지만 아파트는 주식과 달리 장기 보유를 해야만 합니다. 최소한 1년 이상 보유해야 합니다. 따라서 분양물량이 급증하는 시기에 아파트에 투자할 때는 실수요가 얼마나 받쳐주고 있는지를 따져봐야 합니다. 실수요가 풍부한 곳은 침체기가 오더라도 집값은 하방경직성을 띌 것입니다.

일시적으로 입주물량이 늘어난다고 집값이 떨어지지 않습니다. 입주물량이 늘어나 떨어지는 곳은 바로 실수요층이 두텁지 못한 곳입니다. 내부수요가 취약한 곳입니다.

국내 경기 사이클이 침체기에 진입하고 있는 상황에서 주택 수요는 갈수록 위축될 수 밖에 없습니다.

지역내 내부수요가 상승한 가격을 감당할 수 있는 아파트를 사야 합니다. 외곽 아파트를 지양하고(매도하거나 사지말고) 도심(부도심) 아파트를 지향해야(매수해야) 합니다.

40평형대 이상은 앞으로도 10년 이상 쉽게 오르지 못할 것입니다. 실수요가 두터운 20~30평형대을 집중매수해야 합니다. 그중에서도 20평형대는 실거주 성향이 강한 에코세대(1979~1992년생)가 가장 선호하고 있습니다. 갈수록 더욱더 가치가 빛을 발할 것입니다.

당분간 지속적으로 우상향하는 상승장이라고 하더라도 입지로서 희소가치가 높고 실수요가 받쳐주는 지역의 아파트를 선별해서 매수해야 합니다. 30~40대가 선호하는 직주근접 아파트를 공략하세요.    

매수타이밍 

자산 버블이 온다면 버블이 붕괴되고 나서 사면 되지 않을까? 생각하는 개미들이 많습니다. 한마디로 바보같은 생각입니다.

2015년에는 2인 이상 가구의 월평균 가처분소득을 기준으로 한 푼도 쓰지 않고 12.9년을 모아야 서울 아파트(한채당 평균 매매가)로 내집마련을 할 수 있었습니다. 2014년에는 11.9년이었습니다.

더 과거로 돌아가면 1996년 4.2년, 2000년은 7.9년, 2008년 10.5년으로 갈수록 내집마련 은 힘들어져가고 있습니다.

동탄2신도시 분양가 추이만 보더라도 쉽게 알수 있습니다. 지난 2012년 8월 시범단지 최초 분양단지 분양가와 2016년 분양가를 한번 비교해보세요. 물가상승을 고려해도 분양가(아파트값)가 얼마나 많이 오른지를 알 수 있을 것입니다.

10년만에 찾아온 상승장이라고 너무 장세에 휘둘려서는 안됩니다. 특히 뉴스, 전문가의 말에 휘둘려서는 안됩니다. 아직도 수도권에선 연구조사분석하면 저평가 아파트를 얼마든지 찾을 수 있습니다. 대구 부산 등 다른 지역도 마찬가지입니다.

영원한 하락장이 없듯이 영원한 상승장도 없습니다. 차분하게 저평가 아파트를 찾아 매수하시기 바랍니다. 물론 빠를수록 좋습니다. 실수요가 얼마나 받쳐줄 수 있는 아파트(가격)인지를 따져보고 매수하세요. 매수했다면 3년 이상 장기보유하며 느긋하게 기다리세요.