내년부터 달라지는 부동산제도
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작성자 관리자 작성일13-12-23 12:52 조회2,662회 댓글0건본문
내년부터 부동산 제도가 대폭 달라진다. 이에 따라 주택 매매를 원하는 수요자는 세심한 주의가 필요할 것으로 보인다. 부동산114의 도움을 받아 내년부터 달라지는 부동산 관련 주요 제도에 대해 알아본다.
◆각종 세법과 제도 손질
양도세와 취득세 한시적 면제 혜택은 올 12월까지만 적용된다. 양도세 감면의 경우 2013년 말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급해야 하며 취득세는 소유권이전 등기나 잔금납부를 완료해야 한다.
양도소득세 한시 감면과 관련해 1가구 1주택자의 기존주택을 취득할 경우 시·군·구청으로부터 감면대상 확인 날인을 받아야 양도소득세 감면 혜택을 준다. 감면대상 주택 확인 신청기한은 2014년 3월31일까지다.
취득세를 영구 인하하는 내용의 지방세법 개정안이 국회를 통과하면서 취득세 요율이 완화된다. 9억원 이하 1주택자는 2%, 9억원 초과 및 다주택자는 4%의 취득세율을 적용하던 것을 6억원 이하는 1%, 9억원 초과 주택은 3%로 낮아지게 된다. 단 6억원 초과∼9억원 이하는 현행과 똑같이 2%를 유지한다. 현재 국세인 종합부동산세는 정부가 지자체와의 협의를 거쳐 내년부터 지방세로 전환된다. 하지만 현재 납세의무자의 세부담에는 변화가 없다.
주택공급에 관한 규칙 개정에 따라 주택 청약 가능 나이는 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 완화된다. 2013년 7월 민법상 성년 나이가 만 19세로 낮아진 데 따른 것이다. 현재 나이 제한 없이 가입할 수 있는 주택청약종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입 나이도 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 낮아진다.
다자녀가구나 신혼부부, 생애최초 주택 특별공급 운용지침상 성인 연령기준 역시 만 20세에서 만 19세로 낮아진다. 이에 따라 생애최초나 다자녀가구, 신혼부부 주택 특별공급을 신청할 때 소득산정에 포함되는 성인이 만 19세 이상 가구원으로 늘어나게 된다.
◆공인중개사 허위과장 광고 규제 강화
건설사는 주택시장 상황에 따라 아파트 분양 물량과 시기를 손쉽게 조절할 수 있게 된다. ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안에 따라 건설사가 아파트 단지를 쪼개서 공급할 수 있는 ‘입주자 분할 모집’ 기준이 현행 400가구 이상에서 200가구 이상 단지로 완화된다. 입주자 분할 모집의 최소 단위도 기존 300가구 이상에서 50가구 이상으로 축소된다. 또 3회까지만 가능했던 분할분양(단지 쪼개기)도 5회까지 할 수 있게 된다.
건설사가 아파트를 다 짓고 2년 이상 전월세로 임대를 하다가 일반분양에 나설 경우 청약통장 여부와 관계없이 선착순 분양받을 수 있다. 아울러 건설사들이 공급 물량의 일부를 후분양으로 전환하면 대한주택보증의 지급보증 등을 통해 금융회사로부터 연 4~5% 수준의 저금리 대출을 받을 수 있다.
공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률 시행령 일부 개정안 시행에 따라 부동산 중개 대상물에 대한 허위·과장 광고 규제가 강화된다.
개정·시행되는 중개 대상물의 표시·광고 규정에 따르면 중개업자가 아닌 컨설팅업자, 중개 보조원 등의 중개 대상물에 대한 광고 행위를 금지하고 중개업자의 허위(미끼)·과장 광고로 인한 소비자의 피해를 방지하기 위해 중개업자가 중개 대상물에 대한 광고 때 표시(명칭, 소재지, 연락처, 성명)할 사항을 의무화한다. 중개업자가 아닌 자의 광고 행위는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금, 중개업자의 중개 대상물 표시의무 위반 시 50만원의 과태료가 부과된다.
국토부는 중개 대상물 표시·광고 규정의 원활한 시행을 위해 적용시기는 2013년 12월5일 이후로 하되, 단속기관인 지자체로 하여금 한 달간 계도와 홍보를 하도록 한 후 2014년 1월부터 단속하도록 할 방침이다.
◆소액 임차인 우선변제 범위 확대
소액 임차인의 우선변제금을 상향하고 적용대상 보증금을 확대하는 내용을 골자로 한 주택 및 상가건물임대차보호법시행령 개정안이 내년 1월1일부터 시행될 예정이다.
개정안에 따르면 대구 등 광역시의 경우 우선변제 받을 임차인 범위가 현행 전세보증금 5천500만원에서 6천만원으로 대상자가 늘어난다. 또 전세에서 월세로 전환하면 월세 상한은 현행 14%에서 10%로 낮아진다.
상가건물임대차보호법 시행령 개정안에 따라 상가 세입자의 보호 범위도 확대된다. 서울은 현행 3억원에서 4억원으로, 수도권은 2억5천만원에서 3억원으로, 광역시 등은 1억8천만원에서 2억4천만원으로 보증금액이 보호된다. 최우선으로 변제하는 영세업자 범위도 전국적으로 확대해 서울지역은 보증금 5천만원에서 6천500만원까지 늘어난다. 우선 변제받는 보증금도 현행 1천500만원보다 700만원 늘어난 2천200만원이 된다.
하우스푸어 주택을 매입해 임대하는 ‘희망임대주택 리츠’ 사업이 전용면적 85㎡를 넘는 주택으로 확대된다. 희망임대주택 리츠는 집이 있지만 대출 상환금으로 고통받는 하우스푸어가 주택을 리츠(부동산투자신탁)에 매각한 뒤 보증부월세(연 6%) 형태로 5년간 임차해 거주하는 제도다. ‘4·1부동산 대책’에서 도입된 이 제도는 당초 매입 대상을 1가구 1주택자(한시적 2주택자)가 소유한 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트(9억원 이하)로 제한했다.
◆공동주택 수직증축 가능
민사집행법 개정을 통해 부동산 경매제도와 절차가 대폭 개선된다. 개정안은 현재 무제한으로 허용하는 공유자우선매수권의 행사를 1회로 제한하기로 했다. 공유자우선매수권은 공유로 된 채무자의 부동산이 경매로 나왔을 때 공유자가 제3자보다 우선해서 매수할 수 있는 권리다. 개정안은 우선매수 신고를 한 공유자가 매각기일 종결 고지 때까지 보증을 제공하지 않거나 신고를 철회했을 때 매각 절차에서 우선매수 신고를 더 이상 하지 못하도록 규정했다.
최저매각가격의 기준은 현행 감정평가액에서 ‘감정평가액의 20%를 뺀 액수’로 낮춰진다. 이에 따라 경매의 신속성이 제고되고 매수 희망자의 경매시장에 대한 관심이 보다 높아질 것으로 전망된다.
공동주택 리모델링 때 수직증축을 허용하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과한 가운데 2014년 4월부터 시행에 들어갈 전망이다. 지은 지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개 층까지 증축하고 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있게 된다.
유선태기자 youst@yeongnam.com
◆각종 세법과 제도 손질
양도세와 취득세 한시적 면제 혜택은 올 12월까지만 적용된다. 양도세 감면의 경우 2013년 말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급해야 하며 취득세는 소유권이전 등기나 잔금납부를 완료해야 한다.
양도소득세 한시 감면과 관련해 1가구 1주택자의 기존주택을 취득할 경우 시·군·구청으로부터 감면대상 확인 날인을 받아야 양도소득세 감면 혜택을 준다. 감면대상 주택 확인 신청기한은 2014년 3월31일까지다.
취득세를 영구 인하하는 내용의 지방세법 개정안이 국회를 통과하면서 취득세 요율이 완화된다. 9억원 이하 1주택자는 2%, 9억원 초과 및 다주택자는 4%의 취득세율을 적용하던 것을 6억원 이하는 1%, 9억원 초과 주택은 3%로 낮아지게 된다. 단 6억원 초과∼9억원 이하는 현행과 똑같이 2%를 유지한다. 현재 국세인 종합부동산세는 정부가 지자체와의 협의를 거쳐 내년부터 지방세로 전환된다. 하지만 현재 납세의무자의 세부담에는 변화가 없다.
주택공급에 관한 규칙 개정에 따라 주택 청약 가능 나이는 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 완화된다. 2013년 7월 민법상 성년 나이가 만 19세로 낮아진 데 따른 것이다. 현재 나이 제한 없이 가입할 수 있는 주택청약종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입 나이도 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 낮아진다.
다자녀가구나 신혼부부, 생애최초 주택 특별공급 운용지침상 성인 연령기준 역시 만 20세에서 만 19세로 낮아진다. 이에 따라 생애최초나 다자녀가구, 신혼부부 주택 특별공급을 신청할 때 소득산정에 포함되는 성인이 만 19세 이상 가구원으로 늘어나게 된다.
◆공인중개사 허위과장 광고 규제 강화
건설사는 주택시장 상황에 따라 아파트 분양 물량과 시기를 손쉽게 조절할 수 있게 된다. ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안에 따라 건설사가 아파트 단지를 쪼개서 공급할 수 있는 ‘입주자 분할 모집’ 기준이 현행 400가구 이상에서 200가구 이상 단지로 완화된다. 입주자 분할 모집의 최소 단위도 기존 300가구 이상에서 50가구 이상으로 축소된다. 또 3회까지만 가능했던 분할분양(단지 쪼개기)도 5회까지 할 수 있게 된다.
건설사가 아파트를 다 짓고 2년 이상 전월세로 임대를 하다가 일반분양에 나설 경우 청약통장 여부와 관계없이 선착순 분양받을 수 있다. 아울러 건설사들이 공급 물량의 일부를 후분양으로 전환하면 대한주택보증의 지급보증 등을 통해 금융회사로부터 연 4~5% 수준의 저금리 대출을 받을 수 있다.
공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률 시행령 일부 개정안 시행에 따라 부동산 중개 대상물에 대한 허위·과장 광고 규제가 강화된다.
개정·시행되는 중개 대상물의 표시·광고 규정에 따르면 중개업자가 아닌 컨설팅업자, 중개 보조원 등의 중개 대상물에 대한 광고 행위를 금지하고 중개업자의 허위(미끼)·과장 광고로 인한 소비자의 피해를 방지하기 위해 중개업자가 중개 대상물에 대한 광고 때 표시(명칭, 소재지, 연락처, 성명)할 사항을 의무화한다. 중개업자가 아닌 자의 광고 행위는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금, 중개업자의 중개 대상물 표시의무 위반 시 50만원의 과태료가 부과된다.
국토부는 중개 대상물 표시·광고 규정의 원활한 시행을 위해 적용시기는 2013년 12월5일 이후로 하되, 단속기관인 지자체로 하여금 한 달간 계도와 홍보를 하도록 한 후 2014년 1월부터 단속하도록 할 방침이다.
◆소액 임차인 우선변제 범위 확대
소액 임차인의 우선변제금을 상향하고 적용대상 보증금을 확대하는 내용을 골자로 한 주택 및 상가건물임대차보호법시행령 개정안이 내년 1월1일부터 시행될 예정이다.
개정안에 따르면 대구 등 광역시의 경우 우선변제 받을 임차인 범위가 현행 전세보증금 5천500만원에서 6천만원으로 대상자가 늘어난다. 또 전세에서 월세로 전환하면 월세 상한은 현행 14%에서 10%로 낮아진다.
상가건물임대차보호법 시행령 개정안에 따라 상가 세입자의 보호 범위도 확대된다. 서울은 현행 3억원에서 4억원으로, 수도권은 2억5천만원에서 3억원으로, 광역시 등은 1억8천만원에서 2억4천만원으로 보증금액이 보호된다. 최우선으로 변제하는 영세업자 범위도 전국적으로 확대해 서울지역은 보증금 5천만원에서 6천500만원까지 늘어난다. 우선 변제받는 보증금도 현행 1천500만원보다 700만원 늘어난 2천200만원이 된다.
하우스푸어 주택을 매입해 임대하는 ‘희망임대주택 리츠’ 사업이 전용면적 85㎡를 넘는 주택으로 확대된다. 희망임대주택 리츠는 집이 있지만 대출 상환금으로 고통받는 하우스푸어가 주택을 리츠(부동산투자신탁)에 매각한 뒤 보증부월세(연 6%) 형태로 5년간 임차해 거주하는 제도다. ‘4·1부동산 대책’에서 도입된 이 제도는 당초 매입 대상을 1가구 1주택자(한시적 2주택자)가 소유한 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트(9억원 이하)로 제한했다.
◆공동주택 수직증축 가능
민사집행법 개정을 통해 부동산 경매제도와 절차가 대폭 개선된다. 개정안은 현재 무제한으로 허용하는 공유자우선매수권의 행사를 1회로 제한하기로 했다. 공유자우선매수권은 공유로 된 채무자의 부동산이 경매로 나왔을 때 공유자가 제3자보다 우선해서 매수할 수 있는 권리다. 개정안은 우선매수 신고를 한 공유자가 매각기일 종결 고지 때까지 보증을 제공하지 않거나 신고를 철회했을 때 매각 절차에서 우선매수 신고를 더 이상 하지 못하도록 규정했다.
최저매각가격의 기준은 현행 감정평가액에서 ‘감정평가액의 20%를 뺀 액수’로 낮춰진다. 이에 따라 경매의 신속성이 제고되고 매수 희망자의 경매시장에 대한 관심이 보다 높아질 것으로 전망된다.
공동주택 리모델링 때 수직증축을 허용하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과한 가운데 2014년 4월부터 시행에 들어갈 전망이다. 지은 지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개 층까지 증축하고 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있게 된다.
유선태기자 youst@yeongnam.com
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