아파트나 주상복합건물·오피스텔 등 집합건물을 임차할 때, 해당 건물이 신탁회사에 신탁등기가 되어 있다면 일단 주의해야 한다.

보통 신탁등기는 이러한 대형 집합건물을 건설하는 시행사가 자금조달을 위해서거나, 다른 채권자에 의한 권리행사를 방지하고 원활하게 사업을 진행하기 위해 해당 부동산을 신탁회사에 신탁하는 경우에 이뤄진다. 이때 수탁자인 신탁회사가 신탁 후 임대하는 경우이거나 신탁등기 전에 이미 대항력을 갖춘 임차인이라면 보호받는데 별 문제가 없다.

문제는 위탁자인 시행사가 신탁등기 후에 임의로 신탁부동산을 임대하는 경우에 생긴다. 신탁으로 인하여 신탁부동산의 소유권은 대내외적으로 수탁자인 신탁회사에 모두 이전되므로 특별한 사정이 없는 한 위탁자인 시행사는 신탁부동산에 대해 아무런 처분권한이 없고, 다만 수익권을 가지거나 신탁이 종료되면 소유권을 반환받을 권리만 보유하는 경우가 보통이다.

그럼에도 불구하고 자금사정이 열악한 위탁자인 시행사가 자금마련을 위해 임의로 신탁부동산을 임대하여 보증금이나 월세를 챙기거나 심지어 매매까지 하여 계약금이나 중도금을 챙겨가는 경우가 종종 생긴다.

그런데 부동산신탁의 유형을 불문하고 대부분의 신탁계약서에는 “신탁계약 체결 후 신규 임대차계약은 ‘을(수탁자)’의 사전승낙을 조건으로 ‘갑(위탁자=시행사)’명의로 체결하되 임대차보증금은 ‘을’에게 지급하여야 한다”라는 공통된 조항이 포함되어 있다.

따라서 임차하려면 수탁자인 신탁회사의 승낙을 얻어 그 신탁회사에 보증금을 지급해야 비로소 효력이 있고, 그렇지 아니하면 임대차의 효력을 주장하지 못한다.

문제는 임차인이 위 신탁계약의 내용을 쉽게 확인할 수 없다는 점이다. 신탁계약의 내용이 기재된 신탁원부는 단순히 등기부 열람만으로 안되고, 관할등기소를 방문해서 별도의 신탁원부를 발급받아 확인해야 하므로, 등기부상 여전히 소유자로 등기된 시행사의 말만 믿고 임대차계약을 하기 마련이다.

결론적으로 신탁등기된 부동산을 임차하려고 할 때, 대부분의 경우 수탁자인 신탁회사의 승낙이 있고 신탁회사로의 입금이 되어야 효력이 있으므로, 위탁자인 시행사의 말만 믿지 말고 반드시 신탁원부를 발급받아 확인 후 신탁회사에도 승낙여부 등을 확인해야 낭패를 면할 수 있다. 최근 이런 확인을 해 주지 않고 임대차를 중개한 중개업자의 과실책임(다만, 50%로 책임 제한)을 인정한 판례도 나오고 있다.(수원지법 2009년 12월22일 선고. 2009가단18799 판결) (053)759-6611