다운계약서 작성 합의 후 불이행해도 계약위반 아니다
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작성자 관리자 작성일15-07-06 12:03 조회1,335회 댓글0건본문
부동산 매매를 하는 과정에서 양도소득세 등 관련 세금을 적게 내기 위해 실거래 가격보다 낮춰서 신고하거나 높여 신고하는 이른바 ‘다운(down)계약서’나 ‘업(up)계약서’를 작성하는 사례가 적지 않다.
대법원은 다운(업)계약서에 대해 무효는 아니라고 보지만(대판 2007다3285), 공인중개사법은 취득세액의 3배 이하의 과태료를 부과하고, 중개업자는 영업정지나 등록취소처분을 받으며, 조세범처벌법에 해당될 경우엔 3년 이하의 징역 또는 포탈세액의 3배 이하 벌금을 부과한다. 또한 매도인 등은 과소신고세액의 40%에 이르는 양도소득 신고불성실가산세를, 과소신고세액의 20%에 달하는 취등록세의 신고불성실가산세는 물론, 납부불성실가산세(미납세액X미납일수X0.03%)도 물어야 한다.
그럼에도 불구하고 부동산 매매 현장에선 당장의 세금혜택에 눈이 멀어 다운(업)계약서 작성 관행이 근절되지 않고 있다.
여기서 매도인과 매수인 간 다운계약서 작성 합의 위반의 효력과 관련한 최근의 대법원 판례를 살펴보자.
매도인과 매수인 간 매매대금을 일부 감액해 주는 대신 다운계약서를 작성하기로 합의한 후, 잔금을 치르기 전에 매수인이 태도를 바꿔 다운계약을 거절했다. 이에 매도인이 다운계약서를 작성하지 않으면 소유권을 넘겨줄 수 없다며 이전등기를 거부했다. 그러자 매수인은 매도인의 계약위반을 이유로 계약을 해제하고, 기지급한 매매대금 및 계약금의 배액인 위약금의 지급을 청구하는 소송을 제기했는데, 대법원은 매수인의 손을 들어주었다.(대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다236410 판결)
즉, 대법원은 “매수인이 다운계약서 작성 합의를 위반한 것은 사실이지만, 다운계약서 작성은 매매계약에서 ‘주된 채무’가 아니라 ‘부수적 채무’에 불과해 계약의 주된 요소가 아니다. 따라서 매수인이 이를 위반하더라도 계약위반으로 볼 수 없으므로 매도인은 이전등기를 해줘야 하는데, 이전등기를 거부하는 것이 오히려 계약위반이다”라는 취지로 판결했다. 도리어 매도인이 위약금까지 물어야 한다는 결론이다.
위 사건은 1심에선 매수인이 이겼으나, 2심에선 “다운계약서 작성 특약이 없었다면 매매계약을 체결하지 않았을 것으로 보이기 때문에 문제의 특약은 매매계약의 부수적 사항이 아닌 중요한 요소를 이룬다”는 이유로 매도인 손을 들어 주었는데, 대법원이 2심판결을 파기한 것이다.
아무튼 매수인의 입장에선 다운계약서에 합의해도 얼마든지 번복할 수 있으므로, 매도인으로서도 더 이상 불법적이고 백해무익한 다운계약서는 요구하지 않겠다는 자세가 필요하다
대법원은 다운(업)계약서에 대해 무효는 아니라고 보지만(대판 2007다3285), 공인중개사법은 취득세액의 3배 이하의 과태료를 부과하고, 중개업자는 영업정지나 등록취소처분을 받으며, 조세범처벌법에 해당될 경우엔 3년 이하의 징역 또는 포탈세액의 3배 이하 벌금을 부과한다. 또한 매도인 등은 과소신고세액의 40%에 이르는 양도소득 신고불성실가산세를, 과소신고세액의 20%에 달하는 취등록세의 신고불성실가산세는 물론, 납부불성실가산세(미납세액X미납일수X0.03%)도 물어야 한다.
그럼에도 불구하고 부동산 매매 현장에선 당장의 세금혜택에 눈이 멀어 다운(업)계약서 작성 관행이 근절되지 않고 있다.
여기서 매도인과 매수인 간 다운계약서 작성 합의 위반의 효력과 관련한 최근의 대법원 판례를 살펴보자.
매도인과 매수인 간 매매대금을 일부 감액해 주는 대신 다운계약서를 작성하기로 합의한 후, 잔금을 치르기 전에 매수인이 태도를 바꿔 다운계약을 거절했다. 이에 매도인이 다운계약서를 작성하지 않으면 소유권을 넘겨줄 수 없다며 이전등기를 거부했다. 그러자 매수인은 매도인의 계약위반을 이유로 계약을 해제하고, 기지급한 매매대금 및 계약금의 배액인 위약금의 지급을 청구하는 소송을 제기했는데, 대법원은 매수인의 손을 들어주었다.(대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다236410 판결)
즉, 대법원은 “매수인이 다운계약서 작성 합의를 위반한 것은 사실이지만, 다운계약서 작성은 매매계약에서 ‘주된 채무’가 아니라 ‘부수적 채무’에 불과해 계약의 주된 요소가 아니다. 따라서 매수인이 이를 위반하더라도 계약위반으로 볼 수 없으므로 매도인은 이전등기를 해줘야 하는데, 이전등기를 거부하는 것이 오히려 계약위반이다”라는 취지로 판결했다. 도리어 매도인이 위약금까지 물어야 한다는 결론이다.
위 사건은 1심에선 매수인이 이겼으나, 2심에선 “다운계약서 작성 특약이 없었다면 매매계약을 체결하지 않았을 것으로 보이기 때문에 문제의 특약은 매매계약의 부수적 사항이 아닌 중요한 요소를 이룬다”는 이유로 매도인 손을 들어 주었는데, 대법원이 2심판결을 파기한 것이다.
아무튼 매수인의 입장에선 다운계약서에 합의해도 얼마든지 번복할 수 있으므로, 매도인으로서도 더 이상 불법적이고 백해무익한 다운계약서는 요구하지 않겠다는 자세가 필요하다
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