[부동산] 분양권 전매절차, 알고 보면 쉬워요
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작성자 관리자 작성일14-12-17 14:01 조회4,502회 댓글0건본문
지역·상품별로 전매가능 시기 달라…‘떴다방’ 믿다간 낭패
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| 올해도 대구·경북지역 신규 아파트 모델하우스에는 사람들이 넘쳐났다. 이같은 열기로 대다수 단지들은 분양권이 적게는 수백만원에서 수천만원까지 프리미엄이 형성됐다. |
대구지역 아파트 분양열기가 올해도 전국 최고를 기록했다. 올해 분양된 단지 가운데는 수백대 1의 1순위 청약률을 기록한 곳이 있는가 하면, 3만개가 넘는 1순위 청약통장이 한꺼번에 접수되는 등 말 그대로 새로운 기록들이 양산됐다.
이같은 열기의 뒷면에는 적게는 수백만원에서 많게는 수천만원에 이르는 분양권 프리미엄이 있다. 지역 부동산전문가들은 “높은 청약경쟁률을 뚫고 당첨되면 곧바로 높은 프리미엄을 받을 수 있기 때문에 몇몇 입지가 좋은 단지들은 수백대 1의 경쟁률을 기록하고 ‘로또 아파트’라는 말까지 나올 정도”라며 “과거에는 투자자나 전문 부동산중개업자들이 프리미엄을 염두에 둔 투자에 임했으나 최근 들어서는 주부나 직장인도 프리미엄을 노린 청약에 나서고 있는 실정”이라고 말했다.
이처럼 분양시장이 활기를 띠면서 분양권 거래 시장도 투자관심을 모으고 있다. 대구에서는 프리미엄이 형성되면서 단기 시세차익을 얻으려는 투자수요가 늘어나 분양권 거래량도 크게 증가했다.
분양권이란 아파트 청약 당첨자가 건설사와 계약을 맺어 입주할 수 있는 권리를 말한다. 입주하기 전에 등기없이 분양계약서를 사고 파는 것이 분양권 전매 거래다. 분양권 전매가능 시기는 부동산 경기상황을 고려해 지역과 상품별로 다르게 적용하고 있다. 대구를 비롯한 지방에서는 공공택지의 경우 1년간 분양권 전매가 금지되지만 민간택지는 분양계약 직후부터 거래를 할 수 있다. 이렇게 다른 이유는 부동산 경기가 좋을 때에는 단기 시세차익을 획득하려는 가수요가 발생해 ‘떴다방’ ‘불법전매’ ‘다운계약서 작성’ 등으로 시장 혼란을 주는 것을 방지하기 위해서다.
공공택지 경우엔 1년간 전매금지
‘민간’은 분양 계약 직후부터 가능
분양 실제 계약자인지 확인 우선
◆ 실제 계약자인지 확인 필수
분양권 전매절차는 시공사와 명의변경을 진행하는 과정이므로 분양계약자가 실제 계약자인지를 확인하는 것이 우선이다. 일반적인 주택매매는 공신력을 갖는 등기부등본에서 주택소유자를 확인할 수 있지만 분양권 거래시에는 분양계약서에 명시된 계약자를 믿고 거래해야 한다. 따라서 실제 건설사와 계약을 맺고 계약금과 중도금을 납입했는지 건설사로부터 증명서 발급을 요청하는 것이 안전하다. 분양권 매매계약은 계약서 작성 기준이 다소 까다로워 직거래보다는 믿을만한 공인중개사에게 맡겨 거래하는 것이 좋다.
먼저, 매도자와 매수자는 분양권매매계약서를 작성한다. 매매금액은 해당 물건의 총 분양가격이 아닌 매도자가 납부한 계약금에다 중도금과 프리미엄을 더한 금액이다. 예를 들어 중도금 총 4회차 중 1회까지 납부했다면 중도금 계산은 1회차까지 납부한 금액이다. 공인중개사 중개수수료를 정할 때에도 동일한 금액 기준으로 산정한다. 분양권 매매계약서는 매도인·매수인·공인중개사·은행·시공사와 공유해야 하므로 총 5부이상 작성하는 것이 좋다.
분양권 전매 계약서 작성이 끝나면 관할 지자체에 방문해 ‘부동산 거래 계약 신고서’를 작성하고 신고필증을 챙겨야 한다. 분양권 전매는 거래신고 대상이기 때문에 실거래가신고는 필수다. 간편하게 인터넷으로 국토교통부가 운영하는 관할 지자체 부동산거래관리시스템에서도 할 수 있다. 공인중개사는 실거래가 신고가 의무사항이기 때문에 공인중개사에게 맡기면 신경 쓰지 않아도 된다.
관련 서류는 분양권 매매계약서·분양계약서(발코니확장·유상옵션 등 관련계약서 포함)·신분증이 필요하다. 반면 증여나 공동명의를 할 경우에는 시·군·구청 관련부서에서 ‘검인’날인을 받는다. 또 분양계약자가 은행대출이 있다면 대출받은 은행지점을 매수자와 방문해 대출승계 또는 상환을 진행해야 한다.
이같은 절차를 마치면 시행사(시공사)에서 분양계약서 명의변경 서류작업을 진행해야 하며, 분양계약서 명의변경은 시행사 또는 시공사에서 진행된다. 명의변경에 필요한 분양계약서 날인은 공사에 참여한 시행사·시공사·신탁회사를 대상으로 도장을 받아 권리의무 승계계약을 하는 것이다. 전매업무는 일반적으로 특정 요일에 진행하므로 날짜를 확인하고 방문하는 것이 일 처리가 빠르다. 분양계약서 명의변경 처리가 당일 이뤄지지 않았다면 매수자는 시공사(모델하우스)를 방문해 명의변경 된 분양계약서를 수령한다.
매도자는 매도일로부터 60일이내에 주소지 관할 세무서에서 의무적으로 양도소득세 신고를 해야 한다. 분양권 양도가액은 실질거래가액인 계약금과 중도금에서 프리미엄을 합한 금액이다. 취득가액은 프리미엄을 제외한 계약금+중도금을 합한 가격이다. 과세표준은 양도가액에서 취득가액과 필요경비(중개업소수수료)를 제외한 금액으로 양도소득세율을 적용한다. 양도소득세율은 보유기간 1년 미만 단기 거래때는 50%, 2년 미만은 40%, 2년이상은 과세표준에 따라 6~38%로 차등 적용된다.
◆ 불법행위 피하도록 주의해야
프리미엄이 과도하게 형성되면서 불법행위도 서슴없이 일어나고 있다. 손쉽게 돈을 벌 수 있다는 말에 속아서, 때로는 잘못된 지식으로 불법을 저지르는 경우도 적지 않다. 따라서 분양권 거래시 몇가지 점은 특히 주의해야 한다.
주의할 점 가운데 하나는 아파트 청약 때 잠깐 분양권 거래를 유도하는 이동식 중개업소인 소위 ‘떴다방’은 피하는 것이 좋다. 떴다방은 청약당첨자에게 프리미엄을 주고 매입해 웃돈을 붙여 다시 되파는 사람들이 대부분이다. 특히 분양권 전매금지기간임에도 불구하고 과열된 청약시장을 이용해 불법분양권 매입을 부추겨 실수요자들이 피해를 보게 된다. 당첨자와 떴다방이 공모해 분양권 가격을 조작하거나 프리미엄만 받고 계약기간에 건설사와 계약하지 않고 잠적하는 등의 불법행위를 조장할 수 있다.
분양권 불법전매는 전매제한이 풀리는 시점에 명의이전조건으로 계약서를 공증하는 방식이다. 입주 후 전매가 풀리는 단지는 매도자 명의로 등기 한 후 바로 소유권이전을 넘기는 ‘복등기’ 방식으로 진행한다. 매도자는 양도소득세를 매수자에게 전가시키고 매수자는 세금 부담을 줄이기 위해 다운계약서를 요구한다.
불법전매를 할 경우 매도자와 매수자·공인중개사 모두 주택법에 의해 3년이하의 징역이나 3천만원이하의 벌금을 받는다. 분양권 매수자는 분양계약서가 취소돼 프리미엄을 회수하기 어렵게 될 수 있다. 다운계약서 적발시 매도인과 매수자 모두 신고불성실 가산세를 지불하게 되므로 주의할 필요가 있다.
■ 분양권 전매 절차
이같은 열기의 뒷면에는 적게는 수백만원에서 많게는 수천만원에 이르는 분양권 프리미엄이 있다. 지역 부동산전문가들은 “높은 청약경쟁률을 뚫고 당첨되면 곧바로 높은 프리미엄을 받을 수 있기 때문에 몇몇 입지가 좋은 단지들은 수백대 1의 경쟁률을 기록하고 ‘로또 아파트’라는 말까지 나올 정도”라며 “과거에는 투자자나 전문 부동산중개업자들이 프리미엄을 염두에 둔 투자에 임했으나 최근 들어서는 주부나 직장인도 프리미엄을 노린 청약에 나서고 있는 실정”이라고 말했다.
이처럼 분양시장이 활기를 띠면서 분양권 거래 시장도 투자관심을 모으고 있다. 대구에서는 프리미엄이 형성되면서 단기 시세차익을 얻으려는 투자수요가 늘어나 분양권 거래량도 크게 증가했다.
분양권이란 아파트 청약 당첨자가 건설사와 계약을 맺어 입주할 수 있는 권리를 말한다. 입주하기 전에 등기없이 분양계약서를 사고 파는 것이 분양권 전매 거래다. 분양권 전매가능 시기는 부동산 경기상황을 고려해 지역과 상품별로 다르게 적용하고 있다. 대구를 비롯한 지방에서는 공공택지의 경우 1년간 분양권 전매가 금지되지만 민간택지는 분양계약 직후부터 거래를 할 수 있다. 이렇게 다른 이유는 부동산 경기가 좋을 때에는 단기 시세차익을 획득하려는 가수요가 발생해 ‘떴다방’ ‘불법전매’ ‘다운계약서 작성’ 등으로 시장 혼란을 주는 것을 방지하기 위해서다.
공공택지 경우엔 1년간 전매금지
‘민간’은 분양 계약 직후부터 가능
분양 실제 계약자인지 확인 우선
◆ 실제 계약자인지 확인 필수
분양권 전매절차는 시공사와 명의변경을 진행하는 과정이므로 분양계약자가 실제 계약자인지를 확인하는 것이 우선이다. 일반적인 주택매매는 공신력을 갖는 등기부등본에서 주택소유자를 확인할 수 있지만 분양권 거래시에는 분양계약서에 명시된 계약자를 믿고 거래해야 한다. 따라서 실제 건설사와 계약을 맺고 계약금과 중도금을 납입했는지 건설사로부터 증명서 발급을 요청하는 것이 안전하다. 분양권 매매계약은 계약서 작성 기준이 다소 까다로워 직거래보다는 믿을만한 공인중개사에게 맡겨 거래하는 것이 좋다.
먼저, 매도자와 매수자는 분양권매매계약서를 작성한다. 매매금액은 해당 물건의 총 분양가격이 아닌 매도자가 납부한 계약금에다 중도금과 프리미엄을 더한 금액이다. 예를 들어 중도금 총 4회차 중 1회까지 납부했다면 중도금 계산은 1회차까지 납부한 금액이다. 공인중개사 중개수수료를 정할 때에도 동일한 금액 기준으로 산정한다. 분양권 매매계약서는 매도인·매수인·공인중개사·은행·시공사와 공유해야 하므로 총 5부이상 작성하는 것이 좋다.
분양권 전매 계약서 작성이 끝나면 관할 지자체에 방문해 ‘부동산 거래 계약 신고서’를 작성하고 신고필증을 챙겨야 한다. 분양권 전매는 거래신고 대상이기 때문에 실거래가신고는 필수다. 간편하게 인터넷으로 국토교통부가 운영하는 관할 지자체 부동산거래관리시스템에서도 할 수 있다. 공인중개사는 실거래가 신고가 의무사항이기 때문에 공인중개사에게 맡기면 신경 쓰지 않아도 된다.
관련 서류는 분양권 매매계약서·분양계약서(발코니확장·유상옵션 등 관련계약서 포함)·신분증이 필요하다. 반면 증여나 공동명의를 할 경우에는 시·군·구청 관련부서에서 ‘검인’날인을 받는다. 또 분양계약자가 은행대출이 있다면 대출받은 은행지점을 매수자와 방문해 대출승계 또는 상환을 진행해야 한다.
이같은 절차를 마치면 시행사(시공사)에서 분양계약서 명의변경 서류작업을 진행해야 하며, 분양계약서 명의변경은 시행사 또는 시공사에서 진행된다. 명의변경에 필요한 분양계약서 날인은 공사에 참여한 시행사·시공사·신탁회사를 대상으로 도장을 받아 권리의무 승계계약을 하는 것이다. 전매업무는 일반적으로 특정 요일에 진행하므로 날짜를 확인하고 방문하는 것이 일 처리가 빠르다. 분양계약서 명의변경 처리가 당일 이뤄지지 않았다면 매수자는 시공사(모델하우스)를 방문해 명의변경 된 분양계약서를 수령한다.
매도자는 매도일로부터 60일이내에 주소지 관할 세무서에서 의무적으로 양도소득세 신고를 해야 한다. 분양권 양도가액은 실질거래가액인 계약금과 중도금에서 프리미엄을 합한 금액이다. 취득가액은 프리미엄을 제외한 계약금+중도금을 합한 가격이다. 과세표준은 양도가액에서 취득가액과 필요경비(중개업소수수료)를 제외한 금액으로 양도소득세율을 적용한다. 양도소득세율은 보유기간 1년 미만 단기 거래때는 50%, 2년 미만은 40%, 2년이상은 과세표준에 따라 6~38%로 차등 적용된다.
◆ 불법행위 피하도록 주의해야
프리미엄이 과도하게 형성되면서 불법행위도 서슴없이 일어나고 있다. 손쉽게 돈을 벌 수 있다는 말에 속아서, 때로는 잘못된 지식으로 불법을 저지르는 경우도 적지 않다. 따라서 분양권 거래시 몇가지 점은 특히 주의해야 한다.
주의할 점 가운데 하나는 아파트 청약 때 잠깐 분양권 거래를 유도하는 이동식 중개업소인 소위 ‘떴다방’은 피하는 것이 좋다. 떴다방은 청약당첨자에게 프리미엄을 주고 매입해 웃돈을 붙여 다시 되파는 사람들이 대부분이다. 특히 분양권 전매금지기간임에도 불구하고 과열된 청약시장을 이용해 불법분양권 매입을 부추겨 실수요자들이 피해를 보게 된다. 당첨자와 떴다방이 공모해 분양권 가격을 조작하거나 프리미엄만 받고 계약기간에 건설사와 계약하지 않고 잠적하는 등의 불법행위를 조장할 수 있다.
분양권 불법전매는 전매제한이 풀리는 시점에 명의이전조건으로 계약서를 공증하는 방식이다. 입주 후 전매가 풀리는 단지는 매도자 명의로 등기 한 후 바로 소유권이전을 넘기는 ‘복등기’ 방식으로 진행한다. 매도자는 양도소득세를 매수자에게 전가시키고 매수자는 세금 부담을 줄이기 위해 다운계약서를 요구한다.
불법전매를 할 경우 매도자와 매수자·공인중개사 모두 주택법에 의해 3년이하의 징역이나 3천만원이하의 벌금을 받는다. 분양권 매수자는 분양계약서가 취소돼 프리미엄을 회수하기 어렵게 될 수 있다. 다운계약서 적발시 매도인과 매수자 모두 신고불성실 가산세를 지불하게 되므로 주의할 필요가 있다.
■ 분양권 전매 절차
1. 분양권 매매 계약
-매도인 확인: 분양계약서, 계약금 영수증·신분증
-중도금 납입 여부 확인(건설사에 증명서 요청)
-매매금액: 납부 계약금과 중도금＋프리미엄
-계약서 공유: 매도인·매수인·공인중개사·은행·시공사
2. 부동산 거래 신고
-해당 부동산 소재지 시·군·구청 방문 신고(준비물: 매매계약서·분양계약서 원본·신분증)→신고필증 수령
-반드시 실거래가로 신고
-은행대출 등이 있다면 대출승계·상환절차 진행
3. 명의변경
-시행·시공사 방문해 매수인 이름으로 분양계약서 명의변경→명의변경된 분양계약서 수령
-특정 요일에 전매 업무 진행, 확인 후 방문
4. 매도일로부터 60일 이내 양도소득세 신고
-취득가액: 계약금＋중도금(프리미엄 제외)
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