공사하자로 임대못한 손해, 3층이상은 책임없다
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작성자 관리자 작성일14-09-27 15:16 조회2,477회 댓글0건본문
A사는 서울 강서구에 지하 6층~지상 10층 규모의 상가건물 시공을 B건설회사에 맡겼다. 그러나 공사도중에 발생한 누수로 인해 건물의 완공이 계획보다 6개월 이상 늦어졌고, 그 바람에 A사가 이미 계약한 임대차 계약자의 입주가 그만큼 늦어졌다.
이에 A사는 B사의 과실로 인해 공사가 늦어지는 바람에 미리 임대된 공간의 경우, 약정된 임대료 상당액의 수익을 얻지 못했고, 아직 임대하지 못한 공간도 새 임차인을 구할 수 없게 되어 손해를 입었다는 이유로, B사를 상대로 6억9천500여만원을 지급하라는 소송을 냈다.
보통 건설회사의 공사지연에 대한 대응책으로 공사도급계약 시 지체상금약정을 한다. 지체일수 하루당 총 공사금액의 1천분의 1로 정하는 것이 일반적이다. 그런데 이러한 지체상금약정을 했다면 건축주인 A사는 지체상금률을 적용한 손해배상액만 B사에 청구할 수 있음이 원칙이다.
그러나 위 사례에서는 지체상금약정이 없었기 때문에 실제 손해발생 여부 및 손해액 산정이 문제됐는데, 서울중앙지법은 이미 계약된 임대차의 임대료와 아직 계약되지 않은 공간 중 2층까지의 임대료만 배상범위에 포함시켜 2천200여만원만 지급하라고 판결했다.(서울중앙지법 2012가합30156 판결)
판결이유를 보면, 먼저 이미 임대가 된 공간에 대해서는 “공사 중 누수 발생으로 인해 이미 정해진 임차인들의 입주가 늦어져 발생한 임대료 수익 손해는 배상해야 한다”라고 결론지었다.
그러나 아직 임대가 안 된 공간에 대해서는 “B사가 건물을 공사하던 중 누수로 인한 문제가 발생해 기존의 임차인들의 입주가 늦어진 것은 사실이지만, 다른 공간에 신규 임차인을 구하지 못한 것은 공사지연 때문이라고 볼 수는 없다. 상대적으로 임대수요가 높은 지하 1~2층 및 지상 1~2층이 아닌 3층 이상은 공사 중 누수발생 여부와 관계없이 상대적으로 임대차 계약이 늦게 이뤄질 수 있다”고 하여, 3층 이상에 대해서는 임대료 상당액의 손해를 인정하지 않았다.
이에 A사가 “공사지연으로 인해 인근에 먼저 신축된 상가보다 임대차계약이 늦어졌다”는 이유도 들자, 재판부는 “오히려 건물 주변에 유사 상가 3곳이 있어 그 수요가 충분히 충족됐기 때문에 임대차가 원활하지 않았다고 볼 수도 있다”라며 A사의 주장을 배척했다. 아무튼 이번 판례는 3층 이상 고층 상가의 공사지연으로 인한 임대료 상당 손해의 기준으로서 ‘3층’을 제시했다는 데 의의가 있다고 본다.
이에 A사는 B사의 과실로 인해 공사가 늦어지는 바람에 미리 임대된 공간의 경우, 약정된 임대료 상당액의 수익을 얻지 못했고, 아직 임대하지 못한 공간도 새 임차인을 구할 수 없게 되어 손해를 입었다는 이유로, B사를 상대로 6억9천500여만원을 지급하라는 소송을 냈다.
보통 건설회사의 공사지연에 대한 대응책으로 공사도급계약 시 지체상금약정을 한다. 지체일수 하루당 총 공사금액의 1천분의 1로 정하는 것이 일반적이다. 그런데 이러한 지체상금약정을 했다면 건축주인 A사는 지체상금률을 적용한 손해배상액만 B사에 청구할 수 있음이 원칙이다.
그러나 위 사례에서는 지체상금약정이 없었기 때문에 실제 손해발생 여부 및 손해액 산정이 문제됐는데, 서울중앙지법은 이미 계약된 임대차의 임대료와 아직 계약되지 않은 공간 중 2층까지의 임대료만 배상범위에 포함시켜 2천200여만원만 지급하라고 판결했다.(서울중앙지법 2012가합30156 판결)
판결이유를 보면, 먼저 이미 임대가 된 공간에 대해서는 “공사 중 누수 발생으로 인해 이미 정해진 임차인들의 입주가 늦어져 발생한 임대료 수익 손해는 배상해야 한다”라고 결론지었다.
그러나 아직 임대가 안 된 공간에 대해서는 “B사가 건물을 공사하던 중 누수로 인한 문제가 발생해 기존의 임차인들의 입주가 늦어진 것은 사실이지만, 다른 공간에 신규 임차인을 구하지 못한 것은 공사지연 때문이라고 볼 수는 없다. 상대적으로 임대수요가 높은 지하 1~2층 및 지상 1~2층이 아닌 3층 이상은 공사 중 누수발생 여부와 관계없이 상대적으로 임대차 계약이 늦게 이뤄질 수 있다”고 하여, 3층 이상에 대해서는 임대료 상당액의 손해를 인정하지 않았다.
이에 A사가 “공사지연으로 인해 인근에 먼저 신축된 상가보다 임대차계약이 늦어졌다”는 이유도 들자, 재판부는 “오히려 건물 주변에 유사 상가 3곳이 있어 그 수요가 충분히 충족됐기 때문에 임대차가 원활하지 않았다고 볼 수도 있다”라며 A사의 주장을 배척했다. 아무튼 이번 판례는 3층 이상 고층 상가의 공사지연으로 인한 임대료 상당 손해의 기준으로서 ‘3층’을 제시했다는 데 의의가 있다고 본다.
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