바뀐 부동산 정책…내 보금자리를 찾아라
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작성자 관리자 작성일14-09-10 15:46 조회2,482회 댓글0건본문
■ 85㎡이하 민영주택 가점제 2017년부터 기초단체장이 40%이내서 자율 운영, 청약통장 1순위 자격도 완화돼 경쟁률 높아질 듯
■ 디딤돌대출 금리 0.2%포인트 낮추기로…DTI·LTV 기준 완화로 연소득 4500만원 이하 가구 대출액 확대 가능
■ 재건축 연한 안돼도 생활에 큰 불편 있다면 허용할 방침…부동산투자회사 활용해 임대주택 올해 1만2천가구 공급하기로
최경환 경제팀이 지난 7월24일 DTI·LTV 규제 완화를 발표한 데 이어 39일 만에 재건축·청약제도 등을 손질한 부동산종합대책을 또다시 공개했다.
이번 9·1부동산종합대책은 시장 파급력이 큰 재건축 규제 완화나 공급조절 내용을 담고 있는 데다 저금리로 인한 풍부한 시중 자금, 가을 이사철 등과 맞물리면서 전체 부동산 시장에 어느 정도 활력을 불어넣을 것으로 기대된다.
하지만 대구·경북은 재건축 연한 단축으로 인한 수혜지역이 아니어서 이에 따른 영향은 크지 않을 것으로 보인다.
이번 대책에서 또 눈에 띄는 점은 청약제도 개편이다. 실수요자인 경우 유주택자에게도 청약기회를 늘리고 복잡한 청약제도를 단순화하는 내용을 담고 있다. 자금 여력이 있는 수요층이 청약을 시도할 수 있게 된 데다 정부가 주택 유효수요(지원대상)를 무주택자에서 1주택자까지 확대했다는 점에서 새로운 수요를 일으킬 수 있을 것으로 예상된다.
◆청약가점제 손질·1순위 자격 완화
청약제도 개편 내용을 보면 우선 85㎡ 이하 민영주택에 대한 가점제를 2017년 1월부터 시장·군수·구청장이 지역별 수급여건에 맞춰 공급 물량의 40% 이내에서 자율 운영토록 했다. 현재 민영주택 중 85㎡ 초과는 100% 추첨제이지만, 85㎡ 이하는 40%에 대해 가점제가 적용되고 있다.
민영주택에 적용되는 가점제도 개선했다. 무주택자에게 가점을(최대 32점) 부여하고 있는 점을 감안해 2주택 이상 보유자에 대한 중복 차별(가구당 5∼10점 감점)을 폐지하는 것. 또한 청약 시 무주택자로 인정받을 수 있는 소형·저가주택 기준을 전용 60㎡ 이하·공시가격 7천만원 이하에서 전용 60㎡ 이하·공시가격 1억3천만원(지방은 8천만원) 이하로 완화한다.
아울러 청약통장 1순위 자격요건이 크게 완화된다. 수도권 및 공공·민영주택 청약 1순위 자격요건이 기존 2년에서 1년으로 단축된 것이다. 1순위 자격요건이 완화됨에 따라 청약시장의 수요자 풀(pool)이 확대됨과 동시에 인기지역의 청약경쟁률도 높아질 것으로 전망된다. 1순위 계좌 수가 증가해 청약시장의 풀이 확대되면 기존 1순위 계좌를 보유한 청약자들에게는 부정적인 효과로 작용할 수 있다. 기존 2순위 청약자들이 1순위로 편입되면서 경쟁률이 높아지기 때문이다.
◆디딤돌 대출 금리 일괄 0.2%포인트 인하로 2.6~3.4%
국토교통부가 발표한 ‘9·1 규제합리화대책’에 따르면, 디딤돌대출의 금리가 0.2%포인트 인하된다. 시중은행의 주택담보대출 금리가 지속적으로 하락(6월 3.58%)하면서, 디딤돌대출의 일부 구간에서 금리 역전 현상이 나타나고 있는 것이 그 배경이다.
디딤돌대출은 무주택자 또는 1주택 교체수요자의 주택 구입 부담을 덜어주기 위한 것으로 소득기준은 부부합산 연소득 6천만원 이하(신혼부부 7천만원 이하)의 조건을 만족해야 하고, 주택 면적은 전용 85㎡ 이하, 금액은 4억원 이하의 주택 소유자에 한해 최대 2억원의 대출이 지원된다.
◆DTI·LTV 완화 조정, 일부 수혜 가능
디딤돌 대출의 DTI와 LTV도 시중은행과 비슷한 수준으로 조정된다.
지금은 DTI가 40% 이하일 때 LTV를 70%까지, DTI가 40∼100%일 때 LTV를 60%까지 허용하는데 앞으로는 DTI가 60% 이하일 때 LTV를 70%까지, 2년간 한시적으로 DTI가 60~80%일 때 LTV 60%를 적용해 대출을 해주기로 했다.
향후 DTI·LTV 완화에 대한 영향력은 연소득 4천500만원 이하 가구에 돌아갈 것으로 보인다. 디딤돌 대출의 최대 허용 범위인 4억원 주택 매입을 기준으로 대출 가능한 금액을 확인해보자. DTI를 40%에서 60%로 개선했을 때 추가 대출이 가능해 수혜를 보는 가구는 연소득이 4천286만원 이하인 가구에 해당하는 것으로 분석됐다.
◆재건축 가능연한 단축
재건축 연한을 최장 40년에서 30년으로 낮춰 10년을 앞당길 수 있도록 했다. 기존에는 준공 후 20년 이상 주택에 한해 지자체가 자율적으로 재건축 연한을 정할 수 있었다.
재건축 연한이 40년에서 30년으로 단축될 경우 1987~1991년 준공아파트 전국 61만4천37가구의 수혜가 예상된다.
서울이 19만4천435가구로 가장 많은 혜택을 받을 것으로 예상되고, 이어 경기(15만1천292가구)·인천(9만1천264가구)·부산(6만3천88가구)·광주(4만3천212가구)·대전(4만1천18가구)·충북(2만9천728가구) 지역이 이번 재건축 연한 단축의 수혜 지역이다. 대구·경북은 수혜지가 아니다.
◆안전진단 규제완화, 기본계획 재건축아파트 수혜
이번 대책으로 재건축 안전진단 기준이 합리화될 예정이다. 재건축 연한이 도래하지 않아도 생활에 불편이 큰 경우라면 재건축을 허용할 계획이다. 또한 연한의 도래 여부와 관계없이 구조적 결함이 있다면 구조 안전성만 평가한다.
안전진단과 관련된 규제들이 다소 완화될 경우 안전진단 바로 이전 단계의 ‘기본계획’ 단계의 재건축아파트 5만9천755가구의 재건축 추진이 빨라질 전망이다.
전국 지역별로 기본계획 단계의 재건축아파트 현황을 보면 수도권은 △서울(27개 구역, 1만8천31가구), △경기(8개, 5천214가구), △인천(3개, 985가구)으로 나타났으며 지방은 △부산(40개, 1만1천521가구), △경남(25개, 9천838가구), △광주(14개, 7천305가구), △대전(7개, 3천162가구) △경북(5개, 1천592가구) △충남(5개, 1천157가구), 전북(4개, 950가구) 순으로 확인된다.
◆리츠로 2017년까지 공공임대주택 8만 가구 공급
9·1대책에는 임대시장에 민간참여를 활성화해 서민 주거안정을 도모한다는 내용도 담겼다.
2017년까지 부동산투자회사(리츠)를 활용해 최대 8만 가구의 임대주택을 공급한다. 이 중 5만 가구는 공공임대 리츠를 통해 공급되고 올해 1만2천 가구를 공급한다. 민간제안 임대리츠는 2017년까지 2만 가구를 공급하고 올해 최대 2천 가구를 추진한다.
임대주택 리츠 활성화를 위한 세제·금융지원 방안도 추진된다. 당초 취득세는 올 연말, 재산세는 내년 말 감면이 일몰 종료될 예정이었으나 현행 감면혜택이 그대로 유지된다. 임대주택 리츠의 경우 국가, LH 등 공공기관이 50% 이상 출자하는 임대주택 리츠가 취득하는 임대주택에 대해서는 취득세·재산세 감면을 현행대로 유지한다. 현행 취득세는 전용면적 60㎡ 이하 주택은 면제하고, 60∼85㎡ 주택은 30% 감면하고 있다. 재산세도 60㎡ 이하는 50% 감면, 60∼85㎡는 25% 감면해 주고 있다.
자료=부동산114
정리=박주희기자 jh@yeongnam.com
■ 디딤돌대출 금리 0.2%포인트 낮추기로…DTI·LTV 기준 완화로 연소득 4500만원 이하 가구 대출액 확대 가능
■ 재건축 연한 안돼도 생활에 큰 불편 있다면 허용할 방침…부동산투자회사 활용해 임대주택 올해 1만2천가구 공급하기로
최경환 경제팀이 지난 7월24일 DTI·LTV 규제 완화를 발표한 데 이어 39일 만에 재건축·청약제도 등을 손질한 부동산종합대책을 또다시 공개했다.
이번 9·1부동산종합대책은 시장 파급력이 큰 재건축 규제 완화나 공급조절 내용을 담고 있는 데다 저금리로 인한 풍부한 시중 자금, 가을 이사철 등과 맞물리면서 전체 부동산 시장에 어느 정도 활력을 불어넣을 것으로 기대된다.
하지만 대구·경북은 재건축 연한 단축으로 인한 수혜지역이 아니어서 이에 따른 영향은 크지 않을 것으로 보인다.
이번 대책에서 또 눈에 띄는 점은 청약제도 개편이다. 실수요자인 경우 유주택자에게도 청약기회를 늘리고 복잡한 청약제도를 단순화하는 내용을 담고 있다. 자금 여력이 있는 수요층이 청약을 시도할 수 있게 된 데다 정부가 주택 유효수요(지원대상)를 무주택자에서 1주택자까지 확대했다는 점에서 새로운 수요를 일으킬 수 있을 것으로 예상된다.
◆청약가점제 손질·1순위 자격 완화
청약제도 개편 내용을 보면 우선 85㎡ 이하 민영주택에 대한 가점제를 2017년 1월부터 시장·군수·구청장이 지역별 수급여건에 맞춰 공급 물량의 40% 이내에서 자율 운영토록 했다. 현재 민영주택 중 85㎡ 초과는 100% 추첨제이지만, 85㎡ 이하는 40%에 대해 가점제가 적용되고 있다.
민영주택에 적용되는 가점제도 개선했다. 무주택자에게 가점을(최대 32점) 부여하고 있는 점을 감안해 2주택 이상 보유자에 대한 중복 차별(가구당 5∼10점 감점)을 폐지하는 것. 또한 청약 시 무주택자로 인정받을 수 있는 소형·저가주택 기준을 전용 60㎡ 이하·공시가격 7천만원 이하에서 전용 60㎡ 이하·공시가격 1억3천만원(지방은 8천만원) 이하로 완화한다.
아울러 청약통장 1순위 자격요건이 크게 완화된다. 수도권 및 공공·민영주택 청약 1순위 자격요건이 기존 2년에서 1년으로 단축된 것이다. 1순위 자격요건이 완화됨에 따라 청약시장의 수요자 풀(pool)이 확대됨과 동시에 인기지역의 청약경쟁률도 높아질 것으로 전망된다. 1순위 계좌 수가 증가해 청약시장의 풀이 확대되면 기존 1순위 계좌를 보유한 청약자들에게는 부정적인 효과로 작용할 수 있다. 기존 2순위 청약자들이 1순위로 편입되면서 경쟁률이 높아지기 때문이다.
◆디딤돌 대출 금리 일괄 0.2%포인트 인하로 2.6~3.4%
국토교통부가 발표한 ‘9·1 규제합리화대책’에 따르면, 디딤돌대출의 금리가 0.2%포인트 인하된다. 시중은행의 주택담보대출 금리가 지속적으로 하락(6월 3.58%)하면서, 디딤돌대출의 일부 구간에서 금리 역전 현상이 나타나고 있는 것이 그 배경이다.
디딤돌대출은 무주택자 또는 1주택 교체수요자의 주택 구입 부담을 덜어주기 위한 것으로 소득기준은 부부합산 연소득 6천만원 이하(신혼부부 7천만원 이하)의 조건을 만족해야 하고, 주택 면적은 전용 85㎡ 이하, 금액은 4억원 이하의 주택 소유자에 한해 최대 2억원의 대출이 지원된다.
◆DTI·LTV 완화 조정, 일부 수혜 가능
디딤돌 대출의 DTI와 LTV도 시중은행과 비슷한 수준으로 조정된다.
지금은 DTI가 40% 이하일 때 LTV를 70%까지, DTI가 40∼100%일 때 LTV를 60%까지 허용하는데 앞으로는 DTI가 60% 이하일 때 LTV를 70%까지, 2년간 한시적으로 DTI가 60~80%일 때 LTV 60%를 적용해 대출을 해주기로 했다.
향후 DTI·LTV 완화에 대한 영향력은 연소득 4천500만원 이하 가구에 돌아갈 것으로 보인다. 디딤돌 대출의 최대 허용 범위인 4억원 주택 매입을 기준으로 대출 가능한 금액을 확인해보자. DTI를 40%에서 60%로 개선했을 때 추가 대출이 가능해 수혜를 보는 가구는 연소득이 4천286만원 이하인 가구에 해당하는 것으로 분석됐다.
◆재건축 가능연한 단축
재건축 연한을 최장 40년에서 30년으로 낮춰 10년을 앞당길 수 있도록 했다. 기존에는 준공 후 20년 이상 주택에 한해 지자체가 자율적으로 재건축 연한을 정할 수 있었다.
재건축 연한이 40년에서 30년으로 단축될 경우 1987~1991년 준공아파트 전국 61만4천37가구의 수혜가 예상된다.
서울이 19만4천435가구로 가장 많은 혜택을 받을 것으로 예상되고, 이어 경기(15만1천292가구)·인천(9만1천264가구)·부산(6만3천88가구)·광주(4만3천212가구)·대전(4만1천18가구)·충북(2만9천728가구) 지역이 이번 재건축 연한 단축의 수혜 지역이다. 대구·경북은 수혜지가 아니다.
◆안전진단 규제완화, 기본계획 재건축아파트 수혜
이번 대책으로 재건축 안전진단 기준이 합리화될 예정이다. 재건축 연한이 도래하지 않아도 생활에 불편이 큰 경우라면 재건축을 허용할 계획이다. 또한 연한의 도래 여부와 관계없이 구조적 결함이 있다면 구조 안전성만 평가한다.
안전진단과 관련된 규제들이 다소 완화될 경우 안전진단 바로 이전 단계의 ‘기본계획’ 단계의 재건축아파트 5만9천755가구의 재건축 추진이 빨라질 전망이다.
전국 지역별로 기본계획 단계의 재건축아파트 현황을 보면 수도권은 △서울(27개 구역, 1만8천31가구), △경기(8개, 5천214가구), △인천(3개, 985가구)으로 나타났으며 지방은 △부산(40개, 1만1천521가구), △경남(25개, 9천838가구), △광주(14개, 7천305가구), △대전(7개, 3천162가구) △경북(5개, 1천592가구) △충남(5개, 1천157가구), 전북(4개, 950가구) 순으로 확인된다.
◆리츠로 2017년까지 공공임대주택 8만 가구 공급
9·1대책에는 임대시장에 민간참여를 활성화해 서민 주거안정을 도모한다는 내용도 담겼다.
2017년까지 부동산투자회사(리츠)를 활용해 최대 8만 가구의 임대주택을 공급한다. 이 중 5만 가구는 공공임대 리츠를 통해 공급되고 올해 1만2천 가구를 공급한다. 민간제안 임대리츠는 2017년까지 2만 가구를 공급하고 올해 최대 2천 가구를 추진한다.
임대주택 리츠 활성화를 위한 세제·금융지원 방안도 추진된다. 당초 취득세는 올 연말, 재산세는 내년 말 감면이 일몰 종료될 예정이었으나 현행 감면혜택이 그대로 유지된다. 임대주택 리츠의 경우 국가, LH 등 공공기관이 50% 이상 출자하는 임대주택 리츠가 취득하는 임대주택에 대해서는 취득세·재산세 감면을 현행대로 유지한다. 현행 취득세는 전용면적 60㎡ 이하 주택은 면제하고, 60∼85㎡ 주택은 30% 감면하고 있다. 재산세도 60㎡ 이하는 50% 감면, 60∼85㎡는 25% 감면해 주고 있다.
자료=부동산114
정리=박주희기자 jh@yeongnam.com
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