상가임대차법 개정으로 보증금액과 상관없이 계약갱신요구권 인정
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작성자 관리자 작성일15-05-14 12:13 조회1,833회 댓글0건본문
상가건물 임차인의 권리금·계약갱신요구권을 획기적으로 보호하는 상가건물임대차보호법개정안이 지난 12일 국회 본회의를 통과해 시행될 예정이어서 전국적으로 218만명에 이르는 상가임차인들의 관심을 모으고 있다. 개정내용을 요약하면 아래와 같다.
먼저 5년간의 계약갱신요구권은 지금까지는 일정한 보증금 범위 내(서울 4억원, 수도권 3억원, 광역시 2억4천만원)에서만 인정해 왔는데, 개정법 시행 후 새로 계약되거나 갱신되는 임대차이면 보증금액과 무관하게 계약갱신요구권이 인정된다.
그리고 갱신 거절사유 중 ‘철거나 재건축’ 사유를 엄격히 해석해 임대차계약체결 당시 구체적인 철거나 재건축 계획을 임차인에게 고지한 경우 건물이 노후·훼손·일부 멸실 등으로 안전사고 우려가 있을 땐 도시정비법 등에 의한 재건축이 이뤄지는 경우 등에 한해 임대인이 갱신거절을 할 수 있게 했다.
다음으로 임차인에게 권리금을 보장해주기 위해 임대차기간 종료 3개월 전부터 종료 때까지 임차인이 새 임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해하는 행위를 하지 않도록 하고, 방해행위로 인해 임차인이 손해를 입으면 이를 배상하도록 했다.
임대인의 방해행위로는 임대인이 임차인이 주선한 새 임차인에게 ①권리금을 요구하거나 수령하는 행위 ②임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 ③현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 ④기타 정당한 사유없이 새 임차인과 계약체결을 거절하는 행위 등이다.
그런데 임차인이 주선한 새 임차인을 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유로 ①새 임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우 ②임차인으로서 의무를 위반할 우려 등 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우 ③임대목적물을 1년6개월 이상 영업목적으로 사용 안 한 경우 ④임대인이 선택한 새 임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우를 규정해 임대인도 보호한다.
임대인이 이러한 임차인의 권리금 회수행위를 방해해 손해를 발생하게 하면 손해배상책임(단 3년 시효소멸)을 지게 되고, 그 배상액은 새 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하는데, 구체적인 금액은 국토부 장관이 고시하는 감정평가기준에 따라 감정평가한 금액이 된다.
권리금 보호규정은 소급해서 시행일 현재 존속 중인 임대차에도 적용되지만 공포일로부터 6개월이 지나야 효력이 생기는 점, 전대차계약, 국·공유 재산이나 백화점 등 대규모 점포에는 적용되지 않는 점 등에 유의해야 한다.
먼저 5년간의 계약갱신요구권은 지금까지는 일정한 보증금 범위 내(서울 4억원, 수도권 3억원, 광역시 2억4천만원)에서만 인정해 왔는데, 개정법 시행 후 새로 계약되거나 갱신되는 임대차이면 보증금액과 무관하게 계약갱신요구권이 인정된다.
그리고 갱신 거절사유 중 ‘철거나 재건축’ 사유를 엄격히 해석해 임대차계약체결 당시 구체적인 철거나 재건축 계획을 임차인에게 고지한 경우 건물이 노후·훼손·일부 멸실 등으로 안전사고 우려가 있을 땐 도시정비법 등에 의한 재건축이 이뤄지는 경우 등에 한해 임대인이 갱신거절을 할 수 있게 했다.
다음으로 임차인에게 권리금을 보장해주기 위해 임대차기간 종료 3개월 전부터 종료 때까지 임차인이 새 임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해하는 행위를 하지 않도록 하고, 방해행위로 인해 임차인이 손해를 입으면 이를 배상하도록 했다.
임대인의 방해행위로는 임대인이 임차인이 주선한 새 임차인에게 ①권리금을 요구하거나 수령하는 행위 ②임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 ③현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 ④기타 정당한 사유없이 새 임차인과 계약체결을 거절하는 행위 등이다.
그런데 임차인이 주선한 새 임차인을 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유로 ①새 임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우 ②임차인으로서 의무를 위반할 우려 등 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우 ③임대목적물을 1년6개월 이상 영업목적으로 사용 안 한 경우 ④임대인이 선택한 새 임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우를 규정해 임대인도 보호한다.
임대인이 이러한 임차인의 권리금 회수행위를 방해해 손해를 발생하게 하면 손해배상책임(단 3년 시효소멸)을 지게 되고, 그 배상액은 새 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하는데, 구체적인 금액은 국토부 장관이 고시하는 감정평가기준에 따라 감정평가한 금액이 된다.
권리금 보호규정은 소급해서 시행일 현재 존속 중인 임대차에도 적용되지만 공포일로부터 6개월이 지나야 효력이 생기는 점, 전대차계약, 국·공유 재산이나 백화점 등 대규모 점포에는 적용되지 않는 점 등에 유의해야 한다.
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