임대차계약이 종료됐을 때 임차인이 시설한 시설물에 대한 원상회복을 어느 정도 해야 보증금을 반환받을 수 있느냐에 관한 다툼이 적지 않다. 보통 임차인이 추가로 시설을 했다면 추가시설 한 것을 철거하고 건물을 인도해 주면 되고, 추가시설 한 것이 없다면 건물을 그대로 인도해 주면 된다.

그런데 실제로는 임차인이 원상회복을 제대로 하지 않고 인도해 주거나, 웬만큼 원상회복해 줬는데도 임대인이 만족하지 못하고 제대로 원상회복이 안 됐다며 보증금을 내주지 않다 보니 임차인이 부득이 보증금반환소송을 제기하는 경우가 많다. 사례를 하나 살펴보자.

A는 B소유의 건물 일부에 대해 보증금 1억2천500만원을 지불하고 임대차계약을 체결해 영업을 한 후 기한이 만료되자 영업을 위해 시설한 것을 철거하고 임차건물을 인도한 후, B에게 보증금을 돌려 달라고 요구했다.

그러나 임대인 B는 철거 및 원상회복비용이 32만원 정도 드는 전기시설 부분이 아직 원상회복이 안 됐다며 1억원 넘는 보증금을 한 푼도 돌려줄 수 없다고 했는데 과연 B의 주장이 옳을까.

민법은 임차인이 임차목적물을 반환할 때 원상 회복해야 한다고 규정하고 있고, 통상적인 임대차계약에서도 임대차계약 종료 시 임차인의 원상복구의무를 규정하고 있다. 그리고 임대차 종료 시 임차인의 원상복구 후 목적물 인도의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 임차인이 제대로 원상회복을 해 주지 않으면 임대인은 보증금을 내 주지 않아도 된다.

위 사례의 경우, 대법원은 “임대인이 주장하는 동시이행의 항변권은 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데, 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액도 근소한 금액이라면 임대인이 그 사소한 부분의 원상회복의무 불이행으로 인한 손해액을 넘어서서 거액의 임대차보증금 전액의 반환을 거부하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하고, 신의칙(信義則)에 반하여 허용할 수 없다”고 보았다.(대법원 1999년 11월12일 선고 99다34697 판결)

다만 임대인으로서는 보증금에서 원상복구비를 공제한 잔액만 내 주면 되는데, 원상복구비에 대해 다툼이 치열하면 결국 소송까지 가서 법원 감정결과에 따라 판단될 것이지만, 임대인이 원상태가 어떠했고 어떻게 변경됐는지를 제대로 입증하지 못하면 임대인에게 불리한 결과가 나올 수 있다.

그래서 임대인으로서 임대시작 전에 원상태에 대해 사진이나 동영상 촬영 등을 해 놓을 필요가 있고, 사소한 정도라면 가능한 한 원만히 합의하는 것이 옳다.