공사업자가 건축주 동의없이 점유 개시하면 유치권 불인정
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작성자 관리자 작성일15-05-11 16:25 조회2,097회 댓글0건본문
공사업자가 건축주의 부도 등으로 공사대금을 받지 못해 공사현장을 점거하면서 유치권을 행사하는 경우가 많다. 유치권은 공사대금을 다 받기까지 현장을 점유하면서 버틸 수 있는 권리이기 때문에 해당 부동산이 경매나 공매로 소유권이 넘어가도 여전히 행사할 수 있어 결국 낙찰자로서는 건축주 대신 공사대금을 물어 주어야 유치권자를 내보낼 수 있게 된다.
이러한 유치권을 제대로 행사하기란 참 어렵다. 무엇보다도 공사가 끝나고부터 돈을 받을 때까지 계속 현장에 상주하면서 점유해야 한다. 특히 경매에서는 경매개시결정의 기입등기 이전부터 점유해야 인정됨을 유의해야 한다.
그런데 공사가 끝나고 현장을 떠났다가 경매나 공매가 들어간다는 소문을 듣고 다시 현장을 점유했을 경우, 유치권이 인정될까.
민법 제320조 제2항은 ‘유치권자의 점유는 불법행위로 인한 것이 아니어야 한다’라고 규정하므로 불법점유로는 유치권이 인정되지 않는다. 남의 땅이나 건물에 허락없이 공사를 한 경우 등이 그 예이다.
그런데 공사업자의 입장에서 반드시 유의해야 할 판례가 있다. 즉 “‘건축주나 소유자의 동의나 승낙 없이’ 점유를 개시했다면 불법점유이므로 유치권이 성립하지 아니한다”라는 판례이다(대구고법 2006년 4월26일 선고 2005나4643 판결).
즉, 건물을 완공했거나 공사중단 상태에서 ‘공사현장을 건축주에게 인도하거나 현장을 임의로 떠난’ 공사업자가 ‘건축주 내지 소유자의 동의나 승낙없이’ 유치권자로서 점유를 다시 개시했다면 불법점유라는 것이 확고한 판례의 태도다.
판례를 하나 들면, “공사업자가 건축주의 부도로 공사대금채권의 변제를 받기가 어려워지자 그 채권을 지급받기 위해 목적 부동산에 잠금장치가 되어 있지 아니한 것을 이용하여 점유를 개시하였다고 자인하고 있고, 달리 공사업자가 건축주가 부도내기 전부터 목적 부동산을 점유하고 있었음을 인정할 만한 자료가 없다면, 그 공사업자는 점유개시 당시 점유할 권리가 없었다고 볼 수밖에 없어, 결국 공사업자의 점유는 불법점유에 해당하여 유치권이 성립하지 아니한다”고 보았다.(서울고법 2007년 11월20일 선고 2007나30722 판결)
다만 유치권 점유 중에 건축주가 건물을 인도해주면 분양해서 공사대금을 지급하겠다고 약속해서 인도해 주었는데 결국 지급하지 않아 재점유한 경우, 공사대금 대신 약속어음을 발행해 주어 인도했는데 어음이 부도나서 재점유한 경우라면, 불법점유가 아니라 적법하게 유치권을 취득하게 된다.
이러한 유치권을 제대로 행사하기란 참 어렵다. 무엇보다도 공사가 끝나고부터 돈을 받을 때까지 계속 현장에 상주하면서 점유해야 한다. 특히 경매에서는 경매개시결정의 기입등기 이전부터 점유해야 인정됨을 유의해야 한다.
그런데 공사가 끝나고 현장을 떠났다가 경매나 공매가 들어간다는 소문을 듣고 다시 현장을 점유했을 경우, 유치권이 인정될까.
민법 제320조 제2항은 ‘유치권자의 점유는 불법행위로 인한 것이 아니어야 한다’라고 규정하므로 불법점유로는 유치권이 인정되지 않는다. 남의 땅이나 건물에 허락없이 공사를 한 경우 등이 그 예이다.
그런데 공사업자의 입장에서 반드시 유의해야 할 판례가 있다. 즉 “‘건축주나 소유자의 동의나 승낙 없이’ 점유를 개시했다면 불법점유이므로 유치권이 성립하지 아니한다”라는 판례이다(대구고법 2006년 4월26일 선고 2005나4643 판결).
즉, 건물을 완공했거나 공사중단 상태에서 ‘공사현장을 건축주에게 인도하거나 현장을 임의로 떠난’ 공사업자가 ‘건축주 내지 소유자의 동의나 승낙없이’ 유치권자로서 점유를 다시 개시했다면 불법점유라는 것이 확고한 판례의 태도다.
판례를 하나 들면, “공사업자가 건축주의 부도로 공사대금채권의 변제를 받기가 어려워지자 그 채권을 지급받기 위해 목적 부동산에 잠금장치가 되어 있지 아니한 것을 이용하여 점유를 개시하였다고 자인하고 있고, 달리 공사업자가 건축주가 부도내기 전부터 목적 부동산을 점유하고 있었음을 인정할 만한 자료가 없다면, 그 공사업자는 점유개시 당시 점유할 권리가 없었다고 볼 수밖에 없어, 결국 공사업자의 점유는 불법점유에 해당하여 유치권이 성립하지 아니한다”고 보았다.(서울고법 2007년 11월20일 선고 2007나30722 판결)
다만 유치권 점유 중에 건축주가 건물을 인도해주면 분양해서 공사대금을 지급하겠다고 약속해서 인도해 주었는데 결국 지급하지 않아 재점유한 경우, 공사대금 대신 약속어음을 발행해 주어 인도했는데 어음이 부도나서 재점유한 경우라면, 불법점유가 아니라 적법하게 유치권을 취득하게 된다.
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