토지 매수때 명의신탁자의 반환용 가등기는 무효
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작성자 관리자 작성일15-04-24 16:38 조회1,835회 댓글0건본문
토지를 매수하면서 사정상 자신의 명의가 아닌 제3자 명의로 명의신탁등기를 해 두는 경우가 있다. 그런데 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률은 1995년 7월1일 이후 명의신탁을 금지하고 명의신탁에 따른 등기를 해도 무효로 보며, 명의신탁자나 수탁자 모두를 형사처벌까지 하고 있다.
이처럼 명의신탁이 무효로 됨에도 불구하고 여전히 많이 이뤄지고 있는데, 명의신탁자가 수탁자가 수탁받은 토지를 함부로 처분하지 못하게 가등기를 해 두었다면 유효할까. 이에 관한 최근 대법원 판례를 살펴보자.
A는 B로부터 토지를 매수하면서 C와 의 사이에 명의신탁약정을 하고 C명의로 소유권이전등기를 한 후, 수탁자인 C가 임의로 토지를 처분할 것에 대비하고 향후의 소유권이전등기청구권을 확보하기 위해 매매예약 형식의 소유권이전등기청구권 보전의 가등기를 해 두었다. 그 뒤 A는 수탁자인 C가 약정에 반하여 소유권을 넘겨주지 않자 가등기에 기한 본등기 절차를 이행하라는 소송을 제기했다. 이에 원심이 C는 A에게 본등기절차를 이행해야 줄 의무가 있다고 판결하자, C가 상고를 했다.
그런데 대법원은 “부동산 실명법 시행 이후 부동산을 매수하면서 명의신탁관계가 성립한 경우, 신탁자의 요구에 따라 수탁자가 소유 명의를 이전하기로 하는 등의 약정을 했다고 하더라도, 이는 부동산실명법에 의하여 무효인 명의신탁약정을 전제로 명의신탁 부동산 자체 또는 처분대금의 반환을 구하는 범주에 속하는 것이어서 역시 무효”라고 보았다.
나아가 “명의신탁자와 명의수탁자가 위와 같이 무효인 명의신탁약정을 전제로 하여 명의신탁자 명의의 소유권이전가등기를 마치고 향후 명의신탁자가 요구하는 경우 본등기를 마쳐 주기로 약정하였더라도, 이러한 약정 또한 부동산실명법에 의하여 무효인 명의신탁약정을 전제로 한 것이어서 무효이고 위 약정에 의하여 마쳐진 가등기는 원인무효”라고 판단했다.(대법원 2015.2.26. 선고 2014다63315 판결)
그러면 신탁자가 구제받을 길은 없을까.
위의 사례는 ‘3자간 명의신탁’에 해당한다. 즉, 신탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결하되 등기는 매도인으로부터 바로 수탁자 명의로 이전하는 형식이다. 이때 신탁자와 수탁자 간 명의신탁약정이 무효여서 이전등기도 무효로 되나, 매도인과 신탁자 간 매매계약은 여전히 유효하므로, 신탁자가 매도인을 대위하여 수탁자에 대해 이전등기말소를 청구하고, 매도인에 대해 매매계약에 기한 이전등기를 청구할 수 있다. 다만 형사처벌·과징금 등은 감수해야 한다
이처럼 명의신탁이 무효로 됨에도 불구하고 여전히 많이 이뤄지고 있는데, 명의신탁자가 수탁자가 수탁받은 토지를 함부로 처분하지 못하게 가등기를 해 두었다면 유효할까. 이에 관한 최근 대법원 판례를 살펴보자.
A는 B로부터 토지를 매수하면서 C와 의 사이에 명의신탁약정을 하고 C명의로 소유권이전등기를 한 후, 수탁자인 C가 임의로 토지를 처분할 것에 대비하고 향후의 소유권이전등기청구권을 확보하기 위해 매매예약 형식의 소유권이전등기청구권 보전의 가등기를 해 두었다. 그 뒤 A는 수탁자인 C가 약정에 반하여 소유권을 넘겨주지 않자 가등기에 기한 본등기 절차를 이행하라는 소송을 제기했다. 이에 원심이 C는 A에게 본등기절차를 이행해야 줄 의무가 있다고 판결하자, C가 상고를 했다.
그런데 대법원은 “부동산 실명법 시행 이후 부동산을 매수하면서 명의신탁관계가 성립한 경우, 신탁자의 요구에 따라 수탁자가 소유 명의를 이전하기로 하는 등의 약정을 했다고 하더라도, 이는 부동산실명법에 의하여 무효인 명의신탁약정을 전제로 명의신탁 부동산 자체 또는 처분대금의 반환을 구하는 범주에 속하는 것이어서 역시 무효”라고 보았다.
나아가 “명의신탁자와 명의수탁자가 위와 같이 무효인 명의신탁약정을 전제로 하여 명의신탁자 명의의 소유권이전가등기를 마치고 향후 명의신탁자가 요구하는 경우 본등기를 마쳐 주기로 약정하였더라도, 이러한 약정 또한 부동산실명법에 의하여 무효인 명의신탁약정을 전제로 한 것이어서 무효이고 위 약정에 의하여 마쳐진 가등기는 원인무효”라고 판단했다.(대법원 2015.2.26. 선고 2014다63315 판결)
그러면 신탁자가 구제받을 길은 없을까.
위의 사례는 ‘3자간 명의신탁’에 해당한다. 즉, 신탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결하되 등기는 매도인으로부터 바로 수탁자 명의로 이전하는 형식이다. 이때 신탁자와 수탁자 간 명의신탁약정이 무효여서 이전등기도 무효로 되나, 매도인과 신탁자 간 매매계약은 여전히 유효하므로, 신탁자가 매도인을 대위하여 수탁자에 대해 이전등기말소를 청구하고, 매도인에 대해 매매계약에 기한 이전등기를 청구할 수 있다. 다만 형사처벌·과징금 등은 감수해야 한다
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