건축중인 건물에도 법정지상권 인정되나?
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작성자 관리자 작성일15-04-16 13:06 조회1,680회 댓글0건본문
위에 토지 소유자가 짓고 있는 건물 때문에 토지를 사용하지 못하는 경우가 있다. 건물소유자에게 ‘법정지상권’이 인정되기 때문인데, 경매에선 ‘함정 중의 함정’에 해당한다.
법정지상권은 건물을 토지의 구성부분으로 보아 함께 거래하는 유럽의 법제도와 달리 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보아 소유자가 달라질 수 있게 한 우리 법제도 아래에서 건물소유자를 보호하기 위해 부득이 인정된 권리다. 법정지상권이 인정되면 목조건물은 15년간, 콘크리트 등 견고한 건물은 30년간 지료를 내고 남의 토지를 사용할 수 있게 된다.
이러한 법정지상권에는 여러 종류가 있으나 대표적인 것이 민법 제366조가 규정하는 ‘저당권실행에 의한 법정지상권’이다. 위 법정지상권이 성립하려면 토지에 최초로 저당권이 설정될 당시에 이미 건물이 존재해야 한다.
그런데 토지에 저당권이 설정될 당시 건물이 아직 건물로서 형체(지붕, 기둥, 주벽)를 갖추지 못하고 지어지는 중이라도 법정지상권이 성립할까.
민법 해석에 충실하면 아직 건물로서 형체를 갖추지 못했기 때문에 법정지상권이 성립하지 않는다. 그러나 대법원은 아래와 같이 예외적으로 일정한 요건을 갖추면 법정지상권을 인정한다.
대법원은 “토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물을 건축 중이었던 경우 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추면 법정지상권이 성립한다”고 판결했다.(대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결)
자세한 판결이유를 보면 “토지에 근저당권이 설정될 당시 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도(기둥, 주벽, 지붕)에 이르지는 않았더라도 ‘1층 바닥의 기초공사(콘크리트 타설공사)가 완성’됐으므로 ‘건물의 규모·종류가 외형상 예상할 수 있는 정도’까지 건축이 진전됐고, 그 후 약 2개월 만에 즉 매수인이 매각대금을 납부하기 이전에 벽체와 지붕공사가 완성되어 독립된 건물로서의 요건을 갖추었다”고 본 것이다.
따라서 건축중인 건물로 법정지상권을 행사하려면, 토지에 근저당 설정당시 1층 바닥공사 정도는 하고 낙찰자가 잔금내기 전까지 공사속도를 높여 건물로서 형태를 갖추어야 한다.
법정지상권은 건물을 토지의 구성부분으로 보아 함께 거래하는 유럽의 법제도와 달리 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보아 소유자가 달라질 수 있게 한 우리 법제도 아래에서 건물소유자를 보호하기 위해 부득이 인정된 권리다. 법정지상권이 인정되면 목조건물은 15년간, 콘크리트 등 견고한 건물은 30년간 지료를 내고 남의 토지를 사용할 수 있게 된다.
이러한 법정지상권에는 여러 종류가 있으나 대표적인 것이 민법 제366조가 규정하는 ‘저당권실행에 의한 법정지상권’이다. 위 법정지상권이 성립하려면 토지에 최초로 저당권이 설정될 당시에 이미 건물이 존재해야 한다.
그런데 토지에 저당권이 설정될 당시 건물이 아직 건물로서 형체(지붕, 기둥, 주벽)를 갖추지 못하고 지어지는 중이라도 법정지상권이 성립할까.
민법 해석에 충실하면 아직 건물로서 형체를 갖추지 못했기 때문에 법정지상권이 성립하지 않는다. 그러나 대법원은 아래와 같이 예외적으로 일정한 요건을 갖추면 법정지상권을 인정한다.
대법원은 “토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물을 건축 중이었던 경우 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추면 법정지상권이 성립한다”고 판결했다.(대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결)
자세한 판결이유를 보면 “토지에 근저당권이 설정될 당시 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도(기둥, 주벽, 지붕)에 이르지는 않았더라도 ‘1층 바닥의 기초공사(콘크리트 타설공사)가 완성’됐으므로 ‘건물의 규모·종류가 외형상 예상할 수 있는 정도’까지 건축이 진전됐고, 그 후 약 2개월 만에 즉 매수인이 매각대금을 납부하기 이전에 벽체와 지붕공사가 완성되어 독립된 건물로서의 요건을 갖추었다”고 본 것이다.
따라서 건축중인 건물로 법정지상권을 행사하려면, 토지에 근저당 설정당시 1층 바닥공사 정도는 하고 낙찰자가 잔금내기 전까지 공사속도를 높여 건물로서 형태를 갖추어야 한다.
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